Hogyan vásárolhat és használhat ingatlant az Alpokban és a Dolomitokban

Elsősorban az európai országok alpesi ingatlanjairól fogunk beszélni, ahová a magyar síelők és ingatlanbefektetők a leggyakrabban járnak – Ausztriában, Olaszországban, Franciaországban és Svájcban. Az első három ország EU tagország, így az ingatlanvásárlásra a tőke szabad mozgásáról szóló uniós törvény vonatkozik, amely de facto és de jure egy szintre helyezi a magyar befektetőt az osztrák, olasz, ill. franciaország helyi állampolgáraival. Hangsúlyozni kell azonban, hogy az ingatlanvásárlás és -használat folyamatát az ingatlan elhelyezkedése szerinti ország jogszabályai és adórendszere (valamint szokásai) szabályozzák.

A vásárlási és felhasználási feltételek tehát országonként, de gyakran ugyanazon országon belül régiónként is eltérőek. Általánosságban elmondható, hogy Ausztria, Olaszország és Svájc hegyvidéki régiói megpróbálják elválasztani a helyi állampolgárok ingatlanpiacának egy részét a nem rezidensek ingatlanpiacától. A nem rezidensek alatt ez esetben nem a külföldieket értjük, hanem azokat, akiknek nem az adott területen van a fő lakóhelyük. (Itt is a fent említett, a tőke szabad mozgásáról szóló uniós jog érvényesül, és az a Magyar Köztársaság állampolgára, aki az osztrák Alpokban szeretne ingatlant vásárolni, ugyanolyan helyzetben van, mint egy osztrák állampolgár, akinek a fő lakóhelye: például Bécs.)

Az érintett hegyvidéki célrégiók akár az ún. "második lakóhely" az adott területen, illetve igyekeznek korlátozni a nem rezidensek ingatlanhasználati formáit. Gyakorlati szempontból egy dolog az ingatlanvásárlás folyamata az Alpokban vagy a Dolomitokban, más (és sokszor bonyolultabb) az ingatlan használatának feltételei. Ugyanakkor azonban mindkét kérdést egyszerre kell megoldani, hogy a befektető elkerülje azt a helyzetet, hogy olyan ingatlant vásároljon, amely nem felel meg a használati követelményeinek.

Próbáljuk tehát összefoglalni az alapvető tényeket az Alpok és a Dolomitok ingatlanvásárlási és használati feltételeiről.

Ausztria

Ausztriában (Bécs kivételével) minden ingatlannak megvan a definíciója, hogyan használható vagy nem. Az ingatlanhasználatot elsősorban az egyes szövetségi államok törvényei szabályozzák. Az alpesi államok – különösen Tirol és Salzburg – igyekeznek aktívan megvédeni lakóikat a nem rezidens ingatlanbefektetőkkel szemben. További korlátozásokat vezetnek be az önkormányzatok a területrendezési és engedélyezési eljárás során. Ezen törekvések célja az volt, hogy teljesen korlátozzák a második otthont, az ún Zweitwohnsitz vagy Ferienwohnsitz, a népszerű turisztikai célpontokon. Az önkormányzatoknak ezt sikerült elérniük, és Ausztriában évek óta nem jöttek létre új második otthon státuszú projektek ezeken a területeken.

Ezt a helyzetet a fejlesztők mintegy tizenöt éve úgy oldották meg, hogy aparthotel-komplexumokat építettek, amelyekben az apartmanokat magántulajdonba adják el, ugyanakkor elsősorban turisztikai bérbeadásra szánják őket. Ezt a "buy-to-let" konstrukciót jól ismerik a magyar befektetők, és sokuk számára az osztrák ingatlanokba történő befektetés optimális változatát jelenti. A nem rezidens befektetők ügye azonban komoly politikai kérdés Ausztriában, amely az Alkotmánybíróságig jutott.

Salzburgban az új építésű bérbeadási rendszert a helyi polgárok kritika alá vették, és rámutattak arra, hogy az aparthotel-projektek néha másodlagos otthonként is használva voltak, ami viszont tiltva van. Salzburg jelenlegi helyzete az, hogy az új aparthotel projekteknek nincs esélyük az építési engedély megszerzésére. Fejlesztőknek olyan területeken, mint Kaprun, Zell am See, Saalbach, Wagrain stb. így nincs más lehetőségük, mint eladni az utolsó új lakásprojekteket, és elkezdeni eladó hotelszobákat építeni. Egy szállodai egység elrendezése megegyezhet az apartmanéval, de az apartmanokkal ellentétben nincs teljesen felszerelt konyhája. Egyszerűen fogalmazva: harc a tűzhelyért.

Ez az apartman építésről a szállodaépítésre való átállás azt jelenti, hogy a magyar befektetőknek egyre kevesebb lehetőségük lesz új apartmant keresni, és nagyban függ majd attól, hogy az egyes szövetségi államokban hogyan alakulnak a használatot szabályozó jogszabályok. Salzburg régiójában most adják el az új építésű apartman projektek utolsó apartmanjait, nagy valószínűséggel nem jönnek további projektek létre. Másrészt az eladó szállodai egységek érdekesebbek lehetnek azon befektetők számára, akik elsősorban a jövedelmi paramétereket nézik. Az osztrák ingatlanokba történő befektetés másik lehetséges módja lehet bizonyos esetekben az ún másodlagos lakhatás Ausztriában. Ez azonban a magyar befektető sajátos helyzete és a konkrét ausztriai ingatlan egyedi megoldásának kérdése.

Szeretne ajánlatot kapni tőlünk Salzburgban, közvetlenül a fejlesztőktől a legújabb új apartman-projektekről? Érdeklik olyan ingatlanok, amelyeket nem kell bérbeadnia? A lehető legmagasabb bérleti hozamú és potenciális felértékelődésű befektetési lehetőségeket keres? Tanácsot szeretne a megfelelő projekt és egy jó üzemeltető kiválasztásához a további bérbeadáshoz? További információk érdeklik a másodlagos lakhatás feltételeiről? Tizenkét évvel ezelőtt felajánlottuk a magyar befektetőknek, hogy osztrák ingatlanokba fektessenek be, tapasztalatainkat szívesen megosztjuk Önökkel. Egyedi ingatlanportfólióból válogathat közvetlenül a nagyobb vagy kisebb fejlesztőktől, vagy személyre szabott ajánlatot készítünk Önnek.

Olaszország

Az olasz Dolomitok a második legnépszerűbb úti cél a magyar ingatlanbefektetők számára a külföldi hegyekben. Fokozatosan elfogadott rendeletek, törvények és azok módosítása Trentinóban és Dél-Tirolban korlátozott, illetve megakadályozta az új építkezéseket a nem rezidensek számára.

Dél-Tirolban 2020-tól azokon a településeken, ahol az üdülőapartmanok és -házak száma meghaladja a település teljes számának 10%-át, az új vagy felújított ingatlanok 100%-át csak a rezidensek számára tartják fenn. A rendelet összesen 51 települést érintett, köztük a legnépszerűbb síterepeket. Valószínűleg magától értetődik, hogy a turizmusnak kitett települések túlnyomó többsége teljesítette a kitűzött tíz százalékos kvótát. Trentinóban az üdülő-kvótától függetlenül zajlanak az új építkezések, és az biztos, hogy az új építkezések túlnyomó többsége csak a helyieknek szól.

Az olasz Dolomitok ezért az osztrák alpesi régiókhoz hasonlóan próbálják megvédeni helyi ingatlanpiacukat. Ausztriában a fejlesztők aparthotel komplexumok építésével oldották meg a helyzetet, ahol az apartmanokat elsősorban turisztikai további bérbeadásra szánják. De ez nem az olasz módszer lesz. Itt gyakorlatilag nem léteznek további bérbeadásra szánt komplexumok (vannak kivételek), és a szegmens fejlesztésének feltételei sem így vannak meghatározva. Először is, Trentino és Dél-Tirol nem tekinti a buy-to-let ingatlanokat konkrét ingatlankategóriának, így rájuk ugyanazok a feltételek vonatkoznak, mint a normál lakóingatlanokra. Másodsorban pedig a dél-tiroli régió önkormányzata 2023-ban úgy döntött, hogy korlátozza az elszállásolt turisták számát, hogy megakadályozza az ún. "overturizmust". Új turisztikai projektek építésének ebből a szempontból sincs értelme.

Egy magyar ingatlanbefektető, aki az olasz hegyekben lévő ingatlanokba szeretne befektetni, négy lehetőség közül választhat:

• Válasszon az utolsó új apartmanok közül Dél-Tirol népszerű síközpontjain.
• Alto Adige kevésbé népszerű üdülőhelyeire összpontosítani, amelyek a rekreációs lakások tíz százalékos kvótája alatt vannak.
• A legfrissebb jogszabályi változások által nem érintett régebbi ingatlanok (nem egészen széles) másodlagos piacáról válogatni.
• Nézzen körül Dél-Tirolon és Trentinón kívüli hegyvidéki területeken, amelyek szívesebben fogadják a nem rezidenseket, beleértve az ingatlanvásárlás iránt érdeklődő magyarokat is.

Szeretné tudni, hogy mely településeket érinti a dél-tiroli új építkezéseket korlátozó legújabb törvény? Alto Adige mely területein van még esély bekerülni a 10%-os üdülő-kvótába? A Dolomitok és az Olasz Alpok mely hegyvidékei fogadják jobban a magyar befektetőket? Érdeklik olyan új projektek, ahol ez még lehetséges? Vagy szeretne az olasz Dolomitok csúcspontjain lévő régebbi ingatlanok kínálatából válogatni? Régebbi ingatlanok esetén kérjük, adja meg igényeit, szívesen készítünk Önnek ingatlanajánlatot.

Franciaország

A francia kormány 1967-ben létrehozta az ún. lease-back rendszert (hasonló a buy-to-let és apartmanhotel rendszerhez), ahol az ingatlant magántulajdonba értékesítik, és egy központi üzemeltető tovább bérbe adja azt turistáknak. A cél az volt, hogy növeljék a szálláskínálatot a turisztikai szempontból vonzó területeken - köztük a Savoyai Alpokban.

A Savoyai Alpokban számos projekt esetében még mindig működik a lease-back rendszer, de Ausztriától eltérően ezek többnyire általános üzleti feltételek, amelyeket nem szabnak meg az ingatlanhasználatot meghatározó jogszabályok. A Magyarországon lakóhellyel rendelkező állampolgárok gond nélkül vásárolhatnak ingatlant francia síterepeken, és korlátozás nélkül használhatják ezt az ingatlant, például üdülőhelyként - második otthonként. Az összes főbb európai alpesi ország közül tehát Franciaország a legkönnyebb a magyar ingatlanbefektető számára az ingatlanhasználat megszabott feltételeit tekintve.

Ingatlanajánlatok a Savoyai Alpokban? Kínálatunkban új projektek szerepelnek, ahol az év 365 napján élvezheti az ingatlant. Vagy dönthet úgy, hogy olyan projektekbe fektet be, ahol ingatlankezelési és további bérbeadási rendszert alakítanak ki. A Savoyai Alpokban található ingatlanportfóliónk egyedülálló és viszonylag kiterjedt ski-in/ski-out ingatlankínálatból áll, beleértve az eladó luxus faházakat is.

Svájc

A második lakás vásárlásának feltételeit Svájcban szövetségi szinten, az egyes kantonok szintjén, de az egyes települések szintjén is szabályozzák. A szabadidős célú ingatlanok tulajdonjogának megszerzésének és másodlagos lakhatás céljára történő hasznosításának feltételeit országos szinten két fő törvény, a Lex Koller és a Lex Weber szabályozza, amelyek a következőket írják elő:

• Külföldiek ingatlanvásárlására csak turisztikai területeken van lehetőség, ami az alpesi síterepeket is érinti.
• A Lex Koller egy naptári évben legfeljebb 1500 engedélyt ad ki a külföldiek számára. Ezek az engedélyek egyenlőtlenül oszlanak meg az egyes kantonok között. Az engedélyek többsége turisztikai kantonokhoz, például Valais-hoz jár, másrészt Genf kanton nem kap engedélyt.
• Külföldiek legfeljebb 1000 m2 telekterülettel és legfeljebb 200 m2 lakóterülettel vásárolhatnak ingatlant (a gyakorlatban ez a méret bizonyos esetekben növelhető).
• Lex Weber a svájci népszavazás alapján kiköti, hogy azokon a településeken, ahol a második lakhatás aránya eléri a 20%-ot, nem lehet további új, második lakhatásra szánt ingatlanokat építeni. Ez a korlátozás a külföldiekre és a nem svájci rezidensekre is vonatkozik. Számos ismert svájci alpesi üdülőhelyen ez a kvóta már betelt, de még mindig vannak érdekes alpesi területek, ahol lehetőség van rekreációs célú ingatlanok beszerzésére. A határérték feletti területeken olyan projektek lehetnek érdekesek a magyar befektetők számára, amelyek már Lex Weber előtt építési engedélyt kaptak, vagy nagyobb méretű, mentességet kapott projektek, vagy aparthotelek, ahol további turisztikai bérbeadási rendszert alakítanak ki. Svájcban még nem sok ilyen buy-to-let projekt létezik, de ez egy új irány a svájci Alpok új építkezéseinek jövőbeni fejlesztésére.

Annak a magyar befektetőnek, aki Svájcban szeretne ingatlanba fektetni, különféle egyéb bürokratikus megszorításokkal kell számolnia, például azzal, hogy egy külföldi csak egy ingatlant birtokolhat Svájcban, vagy nem vásárolhat ingatlant jogi személyre. Kivételt képeznek az aparthotel projektek, ahol a vevő jogi személy is lehet. Azoknak az ügyfeleknek, akik csak második otthonként szeretnének saját ingatlant az Alpokban, Svájc paradox módon sokszor barátságosabb, mint például Ausztria és Olaszország.

A svájci ingatlanbefektetést hosszú távú befektetésnek tekinthetjük, területi diverzifikációval az EU-n kívül és egyben más devizában is. Ez érdekes érv lehet néhány befektető számára. Itt találhat néhány kiválasztott ingatlant a svájci Alpokban. Egyéb ajánlatokért forduljon hozzánk.

Utolsó lehetőség ingatlanvásárlásra az Alpokban?

Egyre bonyolultabb a magyar befektetők számára új, de régebbi ingatlanok vásárlása az Alpokban vagy a Dolomitokban. A legtöbb kitett területen nyilvánvaló erőfeszítések vannak arra, hogy megvédjék a helyi ingatlanpiacot a nem rezidens befektetőktől. Ez egyrészt rossz hír, másrészt bizonyos területeken lehetőséget jelenthet a jövedelmező befektetésre az utolsó olyan ingatlanok megvásárlásába is, amelyeket külföldieknek is eladásra szántak. Ez elsősorban az új építésekre vonatkozik, de feltételezhető, hogy még az Alpokban vagy Dolomitokban lévő régebbi nyaralóingatlanok tulajdonosai is meg akarják majd tartani az ingatlant, és nem lesznek érdekeltek az eladásban. Az új ingatlanok elsődleges ingatlanpiaca az Alpokban nagyrészt megszűnik, a régebbi ingatlanok másodlagos piaca pedig a kereslet állandó túlsúlya lesz a kínálat felett.