Ingatlan vásárlása Spanyolországban

Spanyolország már régóta kedvező feltételeket nyújt a spanyol ingatlanok iránti érdeklődő külföldieknek. Magánszemély vagy magyarországi székhellyel rendelkező társaság (jogi személy) is vásárolhat spanyolországi ingatlant.

Spanyolországi ingatlan vásárlás esetén, a spanyol jogszabályok és a hatályos adótörvények az irányadók. A spanyol ingatlan vásárlással kapcsolatos eljárás eltér a hazai szokásoktól. Szükség van a spanyol intézmények formális ingatlan vásárlási folyamat, valamint az adminisztratív követelmények betartására.

Engedjék meg, hogy ismertessük Önökkel az alap követelményeket, amelyeket a vevőnek figyelembe kell vennie. Azonban hangsúlyozni szeretnénk, hogy a tulajdonjog átruházással kapcsolatos tranzakciók kissé eltérőek lehetnek. Az adott ingatlan megvásárlásával kapcsolatos konkrét specifikációkat és feltételeket, kérjük konzultálják a Rellox társaság képviselőivel.

Spanyolországi ingatlan vásárlás esetén a Rellox társaság az egész folyamaton keresztül végig vezeti Önöket. Maximális támogatást nyújt, és biztosítja az ingatlan biztonságos átruházását, valamint az ingatlan használatát.

A formális vásárlási jóváhagyáshoz szükséges dokumentumok

Amennyiben magánszemély vagy jogi személy kíván Spanyolországban ingatlant vásárolni, ez esetben a következő formális adminisztratív követelményeket kell teljesítenie:

Magánszemélyek az EU-tagállamokból

• Érvényes útlevél.
• N.I.E (azonosítási szám): kötelező a szerződés aláírása napján. Kérelmezését rögtön a letét kifizetése után javasoljuk.
• Spanyol bankszámla: Szükséges az ingatlanadó (I.B.I), víz, villany és az egyéb számlák készpénzmentes fizetéséhez.
• Az ingatlanvásárlással kapcsolatos fizetések igazolása: szükséges a hivatalos dokumentumok aláírása napján. Továbbá az összes banki átutalás végrehajtásához használt bankszámla részletei is szükségesek.
• Adóképviselő: szükséges a hivatalos dokumentumok aláírásához és az adó megfizetéséhez.
• Fordítási szolgáltatások és a dokumentumok kezelése.

Jogi személyek az EU-tagállamokból

• Érvényes útlevél a jogi személyek képviselőinek.
• N.I.E (azonosítási szám): kötelező a szerződés aláírása napján. Kérelmezését rögtön a letét kifizetése után javasoljuk.
• Cégazonosító szám vagy kísérő dokumentáció – lepecsételt és megfelelően lefordított.
• Spanyol bankszámla: Szükséges az ingatlanadó (I.B.I), víz, villany és az egyéb számlák készpénzmentes fizetéséhez.
• Az ingatlanvásárlással kapcsolatos fizetések igazolása: szükséges a hivatalos dokumentumok aláírása napján. Továbbá az összes banki átutalás végrehajtásához használt bankszámla részletei is szükségesek.
• Adóképviselő: szükséges a hivatalos dokumentumok aláírásához és az adó megfizetéséhez.
• Fordítási szolgáltatások és a dokumentumok kezelése.

A Rellox társaság maximális segítséget nyújt az igényelt dokumentumok bebiztosításával kapcsolatban.

Dokumentumok, amelyeket a vevőnek alá kell írnia

Ingatlan vásárláskor a nyilvános dokumentumok aláírása előtt, általában további két darab nem hivatalos dokumentumot szükséges aláírni: előleg vagy foglaló szerződés, valamint az adásvételi szerződés.

Az adásvételi szerződést a törvény az üzlet végrehajtásához szükséges abszolút érvényes módjának tekinti. A szerződés tartalmát mindkét fél köteles jogilag betartani, ha nem sérti a törvényt.

A felek nem utasíthatják el a szerződés betartását, csak azért, mert az elfogadott feltételek számukra nem megfelelőek. A Rellox társaság ügyfelei számára biztosítja a szokásos dokumentumok fordítását, de jogi szempontból fontos megjegyezni, hogy ezek a fordítások csak tájékoztató jellegűek. A spanyol jog szerint mindig a spanyol szöveg a preferált.

Előleg vagy foglaló szerződés

Az adásvételi szerződés előtt egy ún. „előleg vagy foglaló szerződés” van aláírva. A foglalás megerősítésére pénz összeg kerül átadásra. Előleget általában (az új építésű ingatlanoknál) kell fizetni „visszavehető előleg” formájában, mivel a vevő számára lehetővé teszi, hogy lemondjon a vásárlásról, de amennyiben így tesz, elvesztíti az átadott összeget. Ugyanúgy érvényes, hogy amennyiben az eladó felől szűnik meg az eladási szándék, ez esetben az eladónak a letét dupláját kell visszatérítenie.

Szokásos, hogy a foglaló szerződés egyidejűleg a kiválasztott ingatlan berendezésével, háztartási gépek és további tartozékok becslésével együtt kerül aláírásra. Javasoljuk, hogy a Spanyolországból való hazatérése előtt, kérelmezze a N.I.E. azonosítási számot, továbbá ellezőrizze útlevele hitelesített fordítását. Amennyiben katonai engedély is szükséges, vevőnek ez esetben is biztosítani kell az útlevele hitelesített fordítását, és az összes jogosult bűnügyi nyilvántartását.

Adásvételi szerződés

Az adásvételi szerződés aláírása mindkét fél hivatalos megállapodása ; a vevő beleegyez, hogy átutalja az összeget a megállapodás szerinti időben egyeztetett módon, az eladó pedig beleegyez, hogy az ingatlant felépíti (építés alatt álló ingatlanok esetében) és átadja a megállapodott feltételek által, valamint a megállapodott határidőn belül. A szerződést mindkét fél Spanyolországban írhatja alá, vagy, ahogy a külföldi vásárlók esetében megszokott, ajánlott levélben elküdhető a vevő országába, ahol a vevő aláírja és visszaküldi az eladónak.

A „kulcsrakész” ingatlanok esetében szükséges, hogy a vevő még a saját országába való visszatérése előtt írja alá a szerződést, ez különösen az Európai Unión kívüli lakosokra érvényes. A mindkét fél által aláírt dokumentumok tartalmazzák: adásvételi szerződés (2 példányban), tervek, tartozékok listája.

Fizetési módok és átadási határidők - vevő és az eladó közötti adásvételi szerződésben

Használt ingatlanok esetében a két fél megállapodást köt az ingatlan átadásáról. Új építésű ingatlanok esetében legalább két hét szükséges az ingatlan felszerelésére - takarítására, valamint a víz, gáz, villany bevezetésére.

Meg kell jegyezni, hogy a kulcsok nem lesznek átadva és a nyilvános dokumentumok nem lesznek aláírva, amíg az összes ingatlannal kapcsolatos összeg nem kerül kifizetésre, beleértve az építési munkálatokat és a tartozékokat is.

Nyilvános dokumentum az eladásról

Bár a nem nyilvános szerződés – adásvételi szerződés – téljes mértékben érvényes, szükség van a nyilvános dokumentumra is, az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés miatt, esetleg banki hitel kérelmezése esetén. A nyilvános dokumentum több szempontból is helyettesíti a nem nyilvános dokumentumot:

• Cáfolhatatlanság: legalizálja az adásvételt, mivel egy harmadik tanúval van megerősítve – közjegyző.
• Jogbiztonság: a közjegyző munkája jogbiztonságot jelent - a különböző hitelesítések miatt. Az ingatlan-nyilvántartásból a következő információkat igényel (szóban), hogy ki a tulajdonos, nem szerepel-e az embargós listán. Ahogy a nyilvános dokumentum aláírásra kerül, automatikusan át van faxolva a földhivatba. Továbbá a közjegyző ellenőrzi, hogy meg-e vannak fizetve az ingatlan közös költségei ; a földhivataltól információkat kérelmez a vagyonyadó (I.B.I) legújabb űrlapja/formája szerint.
• Szakértői tanácsadás: a közjegyzők közjogi szakmeberek, és a funkciójuk a szakértői jogi tanácsadással is kapcsolódik. Továbbá a közjegyző pártatlan, valamint azoknak nyújt segítséget, akiknek a leginkább van rá szüksége.

A közjegyző a következő dokumentumokat és követelményeket igényli a vevőtől: érvényes eredeti útlevél, N.I.E (azonosítási szám), katonai engedély (amennyiben szükséges), az összes fizetésről való igazolás, fordító (amennyiben a vevő nem beszél spanyolul), adóügyi képviselő.

Spanyolországi ingatlanvásárlással kapcsolatos költségek

Általános költségek

Kinek fizet a vevő?

• Eladónak: az ingatlan árát és az ÁFA –t (új építésű ingatlan esetén) a megfelelő bankszámlára. Spanyolországban az általános ÁFA 21%, azonban az új építésű ingatlanok eladása esetében, amelyek először vannak átruházva, az adó mértéke 10% -kal csökken az ingatlan vételárából számítva. Ez az összeg a szerződésben vagy a letéti dokumentumban lesz feltüntetve. 10 % -os ÁFA esetén az ügyfél egy ingatlant és maximum két kocsibeállót vásárolhat. A harmadik kocsibeállü vásárlása esetén az ÁFA már 21%. Amennyiben az ügyfél csak parkolóhelyeket vagy üzleti tevékenységeket vásárol, az ÁFA ebben az esetben is 21%. Új ingatlanok esetében vegyék fiegyelembe a vízvezeték és a villany csatlakozásáért fizetendő számlákat is. Attól függően, hogy hol található az ingatlan, az összeg (eladó képviselői segítségével) a kulcsok átadásakor van kifizetve, vagy a vevő bankszámlájáról kerül közvetlen elszámolásra.
• Közjegyzőnek: függ az ingatlan értékétől és az előre meghatározott díjaktól ; ez vonatkozik az adásvételi szerződésre és a hitelre is, amennyiben releváns. A közjegyzői díjakat is a vevő fizeti. Ezek az adásvételi szerződésben fel vannak tüntetve.
• Ingatlnaügynöknek: a szolgáltatásaik árát, amennyiben a képviselő által fel lettek bérelve.
• Adóhivatalnak: spanyol bélyegilletéket (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) a helyi megyei iroda szerint. Ennek értéke 1% - 1,5% az ingatlan vételárából - szerepel a dokumentumokban is. Amennyiben jelzáloghitelre van szükség, ez esetben az 1% - 1,5% -ot a teljes jelzáloghitel összegéből kell kifizetni. 
• Földhivatalnak: ingatlanjog és a jelzáloghitel (ha releváns) regisztrációs díját. A regisztrációs díj összegét a rendelet határozza meg és függ az ingatlan értékétől.
• Jogi díjak: (általában) az ingatlanokkal foglalkozó spanyol ügyvédi irodák 1% -1,5% -ot számítanak fel az ingatlan vételárából. Azonban e tekintetben nem létezik állandó szabály. Különbségek a konkrét ügyvédi irodák politikájától függhetnek. Spanyol ügyvédi iroda szolgáltatása igénybevétele nem kötelező. Azonban javasoljuk, hogy minden egyes tranzakciót és annak feltételeit vitassák meg a Rellox társaság képviselőjével.

Spanyolországban az ügyvédi irodák általában a teljes körű jogi szolgáltatásokat biztosítják, amíg az értékesítési dokumentumok valóban nincsenek bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. Szokásos feldolgozási idő körülbelül 1 – 2 hónap.

Éves kiadások

Azután, hogy megvásárolta az ingatlant, figyelembe kell vennie a következő éves kiadásokat:

Ingatlanadó (I.B.I): egy helyi adó, amelyet a helyi hatóságok számítanak fel, abban a faluban/ városban, ahol az Ön ingatlanja helyezkedik el. Abból az összegből kerül kiszámításra, amelyet a helyi önkormányzat szab ki (becsült érték), azonban minden helyi önkörmányzat a saját koefficiensét használja.

A fizetési határidő is általában eltérő, és az adott várostól vagy falutól függ, de a fizetési felszólítás általában az ingatlan címére van elküldve. Ezt az adót mindig január 1.-én fizeti a tulajdonos.

Jövedelemadó más országokból származó személyek esetében: ezt az adót azok a más országokból származó személyek kötelesek fizetni, akik Spanyolországi városi ingatlannal rendelkeznek. A bevallható adóalap az ingatlan felbecsült értékéből számítódik százalékos arányban (az ingatlanadó formanyomtatványon kell feltüntetni). Ez a százalékos arány:

- általánosan kijelölt 2 % érték
- az 1994. január 1 után módosított felbecsült ingatlan értéke esetén 1,1 %.

A végösszeg egész naptári éves időszakot karol fel. Tehát, amennyiben az ingatlan nem volt saját tulajdonban egy egész éven keresztül, az összeget a tulajdonjog gyakorlása érvényének arányában szükséges részlegesen megállapítani a beszámítható napok alapján.

A végösszeg után 24,75 % adó vonódik le. Az adótörlesztés időpontja ezzel az adóval összefüggésben folyó év december 31., az adóbevallás (210 sz. formanyomtatványon) az elkövetkező év folyamán bármikor benyújtható. Az adóbevallást az ingatlan helyével kompetens pénzügyi és vámhivatalnál szükséges benyújtani.

Egy konkrét példa:

Az ingatlan becsült ára: 54. 000,-. Példánkhoz feltételezzük, hogy 1994. január 1-től a felbecsült érték vizsgálat tárgyát képezi. Az ingatlan 2012.szeptember 30. –án volt megvásárolva.

2012. december 31. naphoz a törlesztendő adó értéke a következő lenne:

Adóalap: 54.000,- * 1,1% (92 osztva 365 nap) = 149,72
Fizetendő összeg: 24,75% * 149,72 = 37,05 EUR bármikor a 2012 –es év folyamán.

Az adót évente ilyen módon kell kiszámítani, amíg Ön ingatlannal rendelkezik.

- közös költség: ha az ingatlan egy közösségi tulajdonosokkal rendelkező projekt része, ez esetben rendszeres díj fizetendő (havonta, negyedévente, félévente, évente stb.). Ennek a fizetésnek a legkényelmesebb módja a rendszeres átutalási megbízás létrehozása.

Közüzemi számlák (víz és elektromos áram): spanyol bankszámla szükséges a rendszeres átutalási megbízás létrehozására (közüzemi számlák fizetésére): ha a számlákat nem fizeti a közüzemi vállalat gyorsan megszakítja a villamosenergia-ellátást

A kulcsok átadása

A kulcsokat a vevőnek az eladó fél képviselője adja át. Új építésű ingatlan esetében a vevő az ingatlan használatával kapcsolatos kézikönyvet is kap – törvény által előírt.

Válogasson vonzó ajánlataink közül:

» Spanyolországi ingatlan ajánlatok
» Ingatlan ajánlatok Mallorcán
» Ingatlan ajánlatok a Kanári-szigeteken