Hova érdemes befektetni 2024-ben

A béke és jólét egy évtizede után a világ 2020 óta jelentős kihívásokkal néz szembe. Mindent a covid-járvány indított el, majd Európa legnagyobb katonai konfliktusa a második világháború óta, és minden az energiaárak és az infláció drámai emelkedésével folytatódott.

Továbbra is kérdés, hogy 2024-ben hova lehet biztonságosan befektetni a pénzeszközöket, számos változóval és lehetőséggel. De ami még sürgősebben érvényes, az minden befektető alapvető tanulsága – ne legyen minden tojása egy kosárban. Szóval diverzifikáció.

Mindenekelőtt a közepes és magasabb gazdasági színvonalúaknak legalább az eszköztípus, deviza és régió szempontjából érdemes a diverzifikációban gondolkodni. A Relloxnál 20 éve a külföldi ingatlanbefektetésekre fókuszálunk, amelyek az egyik érdekes diverzifikációs alternatíva. És nem csak azért, mert lehetővé teszik az összes fent említett kockázatelosztási módszert egy befektetésen belül. Ez a cikk elsősorban a befektetések ezen szegmensére összpontosít.

Amit a cikkben olvashat

• Mibe fektessen be biztonságosan 2024-ben? Milliomosok külföldön vásárolnak ingatlant
• Magyarország kontra külföld
• Milyen felértékelődést hoz az euró felé történő diverzifikáció?
• Utolsó lehetőség új otthon vásárlására az Alpokban?
• Hol érdemes befektetni. Mely országok érdekesek a befektetés szempontjából 2024-ben?
• Mire kell figyelni, ha külföldi ingatlanba fektet be?

Mibe fektessen be biztonságosan 2024-ben? Milliomosok külföldön vásárolnak ingatlant

Az ingatlan minden befektetési portfólió állandó részét képezi. Konzervatív, hosszú távú befektetés, amely az infláció elleni biztosítási kötvényként működik.

A hazai ingatlanok részben veszítenek vonzerejükből a tehetős befektetők szemében. Ezt a magasabb kamatlábak hatása okozza, amely a kereslet mérséklődését és az árnövekedés lehetőségeinek minimalizálását eredményezi. Rövid távon például a banki lekötött betétek hozama meghaladta a szokásosan elért bérleti hozamokat.

A külföldi ingatlanok esetében a pusztán befektetési szempontok mellett más tényezők is szerepet játszanak. A külföldi befektetési célú ingatlanok gyakran nem csupán „téglákat” szolgálnak, amelyekben az eszközöket tárolják. Hanem második otthonként a tenger mellett, a hegyekben vagy valamelyik metropoliszban, biztonságos bázisként Dél- vagy Nyugat-Európa stabil országaiban.

Amikor a tulajdonos nem saját használatra használja az ingatlant, bérbe adhatja, és érdekes bevételhez juthat a bérleti díjból. „A Rellox kínálatából számos projekt esetében szisztematikusan kijelölik az épület üzemeltetőjét, aki gond nélkül gondoskodik az ingatlan üzemeltetésével és bérbeadásával kapcsolatos szolgáltatásról. Alternatív megoldásként a magyarul beszélő helyi képviselőnk hálózatának köszönhetően segíthetünk egy olyan helyi ügynökség megtalálásában, amely mindenről gondoskodik” – mondja Jan Rejcha, a Rellox igazgatója.

Magyarország kontra külföld

Egy külföldi bank vezető közgazdásza szerint a hazai befektetők a hazai ingatlanokat preferálják: "A közgazdászok a befektetések hazai földek javára való torzításáról beszélnek, amire nincs racionális magyarázat. Az emberek gyakran azért fektetnek be pénzt, hogy kisebb hozamot érjenek el, de a saját országukban, ahelyett, hogy külföldre mennének nagyobb profitért” – magyarázza a közgazdász.

„Nem előnyös több épületet vagy telket birtokolni egy városban vagy államban. Ideális szétnézni az Egyesült Államokba vagy Nyugat-Európa országaiba, de Ázsiába is” – ajánlja a közgazdász a külföldre való odafigyelést.

A külföldi ingatlanvásárlás iránti érdeklődés nemcsak a dollármilliomosok körében nő, hanem a közepes és magasabb jövedelmű magyarok körében is.

Hogyan alakultak az ingatlanárak és a bérbeadásból származó jövedelmek 2010 óta

Milyen felértékelődést hoz az euró felé történő diverzifikáció?

Rendszeres jövedelme van euróban, vagy több készpénze van devizában? Akkor a legtöbb magyar bank nem lesz elragadtatva Öntől. Bár a bankok megerősítik a magyarok növekvő érdeklődését a más valutában elhelyezett betétek iránt.

A legtöbb bank egyáltalán nem fizet kamatot az eurós folyószámlákra vagy megtakarítási számlákra, vagy csak a nullához közeli százalékot. Egy másik lehetőség a deviza befektetési alapokba történő befektetés, amit a bankok is kínálnak.

Külföldi ingatlanvásárlás lehetővé teszi a diverzifikációt regionálisan (az ingatlan elhelyezkedése szerint) és pénznemben is. A befektetés az adott ország pénznemében történik, azaz az euróövezeti országok esetében euróban, az Egyesült Államokban dollárban, Svájcban svájci frankban vagy az Egyesült Arab Emirátusok esetében dirhamban.

A Silverline EuroEstate Investment Index 2023 alap tanulmánya is alátámasztja, hogy a Magyarországon kívül máshol ingatlanbefektetések jobban megtérülhetnek. A tanulmány szerint a leendő úti célok között szerepel például Lengyelország, Szlovákia, Spanyolország vagy Portugália, ahol 8-11%-os éves felértékelődés várható. Mindenekelőtt az ingatlanárak emelkedése várható Lengyelországban.

Szlovákia, Spanyolország és Portugália befektetési potenciálját az átlagon felüli bérbeadásból származó bevétel és az esetleges áremelkedés kombinációja határozza meg. A tanulmány szerint Bulgáriában és Írországban kellene a legmagasabb megtérülést elérni, de ezek az országok a kutatások szempontjából a legkockázatosabbak Európában. Ugyanakkor a devizadiverzifikáció során figyelembe kell venni az esetleges árfolyamkockázatot.

Utolsó lehetőség új otthon vásárlására az Alpokban?

A hegyi üdülőhelyek jelenlegi trendje a legtöbb országban ugyanebbe az irányba mutat. Az önkormányzatok megpróbálják elválasztani a helyi polgárok ingatlanpiacának egy részét a nem rezidensek ingatlanpiacától. Nem rezidensek azok, akiknek nem az adott területen van a fő lakóhelyük. Az EU-tagállamok esetében a tőke szabad mozgásáról szóló törvény az irányadó. Magyarország polgárai, akik például az osztrák Alpokban szeretnének ingatlant vásárolni, ugyanolyan helyzetben vannak, mint a például Bécsben állandó lakóhellyel rendelkező osztrák állampolgárok.

Mit jelent ez a gyakorlatban? A hegyvidéki régiók jogszabályban korlátozzák a második otthonok számát, vagy korlátozzák a nem rezidensek ingatlanhasználati formáit. A vásárlás során tehát magán a vásárláson túl a meghatározott használati feltételekkel is foglalkozni kell, hogy elkerüljük azt a helyzetet, hogy az ingatlan használati módja nem felel meg a beruházó igényeinek.

A következő bekezdésekben ismertetjük Ausztria, Olaszország vagy Svájc konkrét helyzetét. Általában azonban, ha új otthon vásárlásán gondolkodik valamelyik híres hegyi üdülőhelyen, ne késlekedjen a vásárlással.

Az új ingatlanok kínálata jelentősen korlátozott lesz, ami egyben azt a feltételezést is megalapozza, hogy a jövőben emelkedni fognak az árak. Alternatív megoldás lehet a régebbi ingatlanok másodpiaci ajánlata.

Figyelembe kell venni azt is, hogy az egyes piacokon a fő lakóingatlanok árai nem feltétlenül állnak összefüggésben a szabadidős ingatlanok árának alakulásával, ahol a vásárlók nagy része külföldről érkezik, és ezek a vevők általában nem függenek a banki finanszírozástól.

» Ingatlanajánlatok a hegyekben

Hol érdemes befektetni. Mely országok érdekesek a befektetés szempontjából 2024-ben?

„Hosszú távon azt tanácsoljuk ügyfeleinknek, hogy a stabil gazdasági, jogi és politikai környezettel rendelkező országokra összpontosítsanak. Az ingatlanbefektetés nem lehet spekuláció, hanem hosszú távon átgondolt dolog. Ebből a szempontból semmi sem változik, mégis vannak olyan lehetőségek a jelenlegi ingatlanpiacon, amelyek rövid- vagy középtávon nem nem fognak megismétlődni." mondja Jan Rejcha.

Ingatlanok Ausztriában

Ausztriában minden ingatlannak megvan a definíciója, hogyan használható és nem használható. Az ingatlanhasználatot elsősorban az egyes szövetségi államok törvényei szabályozzák, de nagymértékben az egyes települések területirendezési tervei és követelményei is.

Az alpesi államok – különösen Tirol és Salzburg – igyekeznek aktívan megvédeni lakóikat a nem rezidens ingatlanbefektetőkkel szemben. Ezen erőfeszítések célja a másodlagos lakóhely, az úgynevezett Zweitwohnsitz vagy Ferienwohnsitz korlátozása a népszerű turisztikai célpontokban. Az önkormányzatoknak sikerült ezt elérniük, és Ausztria kitett területein új másodlagos lakóhely státuszával rendelkező projektek gyakorlatilag évek óta nem jöttek létre.

A kialakult helyzetre a fejlesztők aparthotel-komplexumok építésével reagáltak, amelyekben az apartmanokat magántulajdonba adják el, ugyanakkor elsősorban turisztikai bérbeadásra szánják őket. Ezt a "bérbeadás" konstrukciót jól ismerik a magyar befektetők, és sokuk számára az optimális befektetési lehetőséget jelenti az osztrák ingatlanok esetében.

„A nem rezidens befektetők ügye nagy politikai kérdés Ausztriában, amely az Alkotmánybíróságig jutott. Salzburgban az új építésű projektek buy-to-let rendszere vált a helyi polgárok nemtetszésének célpontjává, akik rámutattak, hogy az apartmanhotelek néha rejtett második otthonként szolgálnak” – magyarázza Jan Rejcha.

A jelenlegi helyzet Salzburgban olyan, hogy az új apartmanhoteleknek esélyük sincs építési engedély megszerzésére. Az olyan területek fejlesztőinek, mint Kaprun, Zell am See, Saalbach, Wagrain stb., nincs más választásuk, mint eladni az utolsó új lakásprojekteket, és elkezdeni az eladó szállodai szobák építését. Gyakorlatilag minden marad a régiben, kivéve az egység berendezésének tartalmát – az apartmanokkal ellentétben a szállodai szobákban nincs teljesen felszerelt konyha. Ha az egységben nincs teljesen felszerelt konyha, akkor a projekt zöld utat kaphat.

Az apartman építésről a szállodaépítésre való áttérés azt eredményezi, hogy a magyar befektetőknek egyre kevesebb lehetőségük lesz új építésű apartmant keresni, és ez nagyban függ attól, hogy az egyes szövetségi államokban hogyan alakulnak a használatot szabályozó jogszabályok. Másrészt az eladó szállodai egységek érdekesebbek lehetnek azon befektetők számára, akik elsősorban a jövedelmi paramétereket nézik.

» Ingatlanajánlatok Ausztriában

Ingatlanok Olaszországban

Olaszország változatos ingatlanokat kínál a tenger közelében, az északi tavaknál vagy a Dolomitok és az Olasz Alpok hegyi üdülőhelyein. Közvetlenül a Lago di Garda mellett jelenleg egy egyedülálló apartman-projekt épül egy neves üzemeltető irányításával. » További információk.

A Dolomitokban lévő ingatlanok esetében hasonló a helyzet, mint Ausztriában. 2020 elején lépett hatályba Dél-Tirolban az a rendelet, amely korlátozza a nem ott lakók lehetőségét, hogy alkalmi üdülőlakás céljára új ingatlant vásároljanak. A rendelet összesen 51 települést érintett, köztük népszerű síterepeket.

„A befektetőknek most lehetőségük van megtekinteni a legújabb új projekteket, amelyekben még mindig kínálnak szabad ingatlanokat eladásra. Egy másik lehetőség azokra a területekre összpontosítani, ahol nem teljesül a második lakhatást korlátozó kvóta, vagy olyan Dél-Tirolon kívüli területekre, amelyekre nem terjed ki az új jogszabály. Ilyen például a népszerű Livigno, de Trentino és Velence is”.

Gazdag és nagyon sokrétű a tengerparti olasz ingatlankínálat, ahol az Adriai-tenger partján, a Ligur-Riviérán, Toszkánában, Olaszország déli részén vagy Szardínián található ingatlanokra lehet koncentrálni.

» Ingatlanajánlatok Olaszországban

Ingatlanok Franciaországban

Franciaország, Olaszországhoz hasonlóan, lehetőséget kínál ingatlanvásárlásra a tengernél, a hegyekben vagy akár Párizsban. A Cote d'Azur a Savoyai Alpokhoz hasonlóan exkluzív helyek közé tartozik, ahol az ingatlanárak, különösen a csúcspontokon, magasabbak, mint Olaszországban vagy Spanyolországban. Talán ezért is esett ki Franciaország az elmúlt évtizedben az öt legkelendőbb ország közül a magyar ügyfeleknek eladott ingatlanok számát tekintve.

Most a Savoyai-Alpokban található ingatlanok reneszánszát élik a hazai befektetők körében. Ennek oka nyilvánvalóan az ausztriai és olaszországi ingatlanpiaci helyzet is. Franciaországban be van állítva az úgynevezett Lease-back rendszer, amely a Savoyai Alpokban számos projekt esetében még mindig működik. Ez a rendszer jogilag nem határozza meg az ingatlan használati módját. Így az ingatlan korlátlanul használható, például nyaralóként második otthonra. Tekintse meg a Savoyai Alpok ingatlankínálatát.

» Ingatlanajánlatok Franciaországban

Ingatlanok Spanyolországban

Az elmúlt néhány évben Spanyolországban az ingatlankínálat nem tartott lépést a kereslettel. Míg egyes európai országokban a jelenlegi gazdasági helyzet hatására stagnáltak vagy csökkentek az ingatlanárak, addig Spanyolországban enyhén emelkedtek 2023-ban. Az Euroval szerint az ingatlanok értéke 2025-ig tovább enyhén, évente átlagosan 2%-kal nő. Az ING is hasonló áralakulási előrejelzéssel állt elő.

A helyi keresletet csökkentik a magas kamatok, és a külföldről érkező kereslet is jelentős szerepet játszik a nagyvárosokban és a turisztikai vonzerővel rendelkező helyszíneken. A spanyol ingatlanpiac nagy, ezért figyelembe kell venni, hogy egyes területeken a fejlettség jelentősen eltérhet az országos átlagtól. A külföldi kereslet továbbra is nagyon erős lesz, különösen a Costa del Solon, Costa Blancán vagy a Baleár-szigeteken. Jelentős kereslettöbbletet figyelhetünk meg a kínálat felett, például Esteponában vagy Marbellában.

» Ingatlanajánlatok Spanyolországban

Ingatlanok Horvátországban

Tavalyi áttekintésünkben Horvátországról írtunk, mint a 2023-as év befektetési hotspot-járól. Az eurózónához és a schengeni övezethez való csatlakozás elősegítette a befektetések beáramlását. 2023 első felében 25,9%-kal nőtt az eladott új apartmanok száma Horvátországban. A horvát gazdaság már 2021-ben visszapattant mélypontjáról a covid-zuhanást követően, és 13,1%-os reál-GDP-növekedést ért el. 2022-ben Horvátország további 6,2%-os GDP-növekedést ért el.

2020 óta az ingatlanárak körülbelül 30%-kal emelkedtek. Az éves növekedés mintegy 14 százalék. Horvátországban a legnagyobb mértékben nőttek a lakásárak az Európai Unióban. Nagyjából minden negyedik ingatlant külföldi vevők vettek meg.

Horvátországnak minden előfeltétele megvan ahhoz, hogy a jövőben is a befektetők körében maradjon. Az autópályadíj-beszedés változása tovább könnyítheti az utazást, ennek köszönhetően a közeljövőben megszűnnek a sorok a fizetőkapuknál. Az egyes médiában megjelent negatív hírek ellenére az ország 2023-ban újabb sikeres turisztikai szezont élt át.

Horvátország atipikus abban, hogy csak néhány nagy turisztikai üdülőhely található. Ez alól kivételt képeznek a Dubrovnik melletti Orašac, a Zadar melletti Petrčane vagy a Savudrija-i projekt. Ezeken az üdülőhelyeken található ingatlanok a horvátországi ingatlankínálatunk részét képezték vagy képezik. Ez a helyzet ugyanakkor támogatja a kisebb helyi fejlesztők projektjeik iránti érdeklődést.

» Ingatlanajánlatok Horvátországban

Ingatlanok Dubaiban

A dubaji ingatlanárak átlagosan 5%-kal nőttek a 2023-as év harmadik negyedévében, ami 30%-os növekedést jelent 2020 első negyedévéhez képest, és 19%-os növekedést jelent a mai naphoz. A világjárvány utáni folyamatos növekedésnek vagyunk tanúi, amely tizenegy egymást követő negyedévben folytatódik. Ennek ellenére az ingatlanárak átlagosan még mindig 7%-kal a 2014-es csúcs alatt vannak.

A The National szerint Dubai ingatlanpiaca 2024-ben tovább fog növekedni, az árak várhatóan 5 % körüli mértékben emelkednek. Az Egyesült Arab Emírségek gazdasága 2024-ben 4,5%-kal fog növekedni, ami új munkahelyeket teremt és növeli a lakások iránti keresletet. A bérleti díjak várhatóan 3 százalékkal emelkednek 2024-ben. Dubai lakossága 2024-ben várhatóan tovább fog növekedni, ami további nyomást gyakorol a lakások iránti keresletre. A legerősebb keresletnek a luxusingatlanok szegmensében kell lennie.

A külföldi befektetések Dubai ingatlanpiacán továbbra is hatalmasak lesznek, mivel a befektetőket vonzza a város biztonságos és stabil befektetési környezete.

Az Egyesült Arab Emirátusok alacsony adóterhei miatt is vonzóak. Dubai maga az üzleti élet központja, élettől, gazdagságtól és lehetőségtől lüktető hely. Itt számos üzlet, étterem és egyéb szolgáltatás található, valamint számtalan lehetőség kulturális, társadalmi és sporttevékenységre, köztük egy fedett síterület is. Mindezt napjaink egyik legjobb tengerparti üdülőhelyén, több tucat kilométernyi gyönyörű stranddal és évi 360 napsütéses nappal.

» Ingatlanajánlat Dubaiban

Mire kell figyelni, ha külföldi ingatlanba fektet be?

Az ingatlanvásárlást mindig az adott ország jogszabályai szabályozzák. A biztonságos lakás vásárlásához ezért fontos a helyi környezet, jogszabályok stb. ismerete, ezért is van a Relloxnak minden kulcsfontosságú területen értékesítési képviselője a helyszínen.

Külföldi ingatlanbefektetések esetén, különösen, ha az ingatlant bérbe adják, a tulajdonosnak az ingatlankezelési rendszer kialakításával kell foglalkoznia. Egyes esetekben a teljes szolgáltatás a befektető számára be van állítva, más esetekben saját magának kell beállítania az igényeinek megfelelően.

Minden országnak sajátos adórendszerei, törvényei és ÁFA kulcsai vannak. Az adózási paramétereket is figyelembe kell venni az ingatlan bérbeadásából és a jövőbeni eladásokból származó nyereség kiszámításakor. Adózási különbségek lehetnek attól függően, hogy a tulajdonos és az adófizető természetes vagy jogi személy. Természetes személyek esetében eltérések lehetnek attól függően, hogy a tulajdonos egy vagy több személy.

Ha a befektető a maximális megtérülésre törekszik, akkor célszerű adótanácsadó szolgáltatásait igénybe venni, aki meghatározza a befektetés optimális szerkezetét, de gondoskodik az adóbevallásról, például a jövedelemadóról, vagy az áfa befizetéséről az adott országban. Ez releváns például a vételárból az áfa visszatérítésekor. Ezen kívül szükséges a folyamatos könyvelési szolgáltatás kialakítása és az adóbevallás elkészítése. Az esetek többségében ezek az adó- és számviteli szolgáltatások nem jelentenek különösebb gondot az ingatlantulajdonosnak, természetesen bizonyos kezdeti és fenntartási költségek is járnak ehhez, de ezek alapvetően nem magasak.

Fontos figyelembe venni az ingatlanhasználat szabályait is. Egyes országokban az ingatlannak egyértelműen deklarált használati módja van, amelyet követni kell. Hasonlóképpen, egyes országokban engedélyt kell kérni, ha bérbe kívánja adni az ingatlant. Ellenkező esetben az emberek az esetleges szankciók kockázatának teszik ki magukat.

Szeretné diverzifikálni portfólióját, megvédeni pénzét az inflációtól, vagy egyszerűen csak szeretne második otthont vásárolni vonzó külföldi helyszíneken? Lehetőséget kínálunk szakértőinkkel való konzultációra.

» Vegye fel velünk a kapcsolatot és kérjen időpontot.